爱达魔都号邮轮母港里的商业综合体赛道

观点指数 近日，上港集团与中免集团在上海长滩项目商业综合体的后续定位、招商、运营管理等方面签署了合作框架协议，旨在共同打造上海国际邮轮旅游度假区。

此次合作将打造出约18万平方米的集中式商业综合体，集精品奥莱、休闲娱乐、文化、亲子等业态于一体。

与其他商业项目不同，上述项目位于邮轮母港旁，带有较强的邮轮商业综合体色彩。据商业客了解，目前这类依托邮轮母港发展的商业项目在国内较为稀缺，此外随着邮轮旅游观光的发展，相关的商业消费机遇也随之出现。

一般来说，这类商业项目由于临近港口，具备海洋观光等先天优势，企业在发展项目时通常会以此为亮点，朝着城市地标、网红打卡的方向打造。

商业客认为，邮轮商业综合体如若定位和运营得当，可以弥补区位条件上的不足，成为消费者闲暇漫步和休憩观景的理想场所，塑造项目的独特商业竞争力。

邮轮母港商机

据商业客了解，上港和中免合作项目所在的上海国际邮轮旅游度假区，就坐落于上海吴淞口国际邮轮港，即长江、黄浦江、蕰藻浜三江交汇处，具备发展邮轮产业的先发优势和良好基础。

此前2023年上海出台的《推进国际邮轮经济高质量发展上海行动方案》规划，其中就明确提到，到2025年实现上海国际邮轮经济一体化、差异化、协同化，主要涉及到两个重要邮轮港口，即北外滩和吴淞口。

其中虹口北外滩重点发展精品邮轮、内河游轮、休闲游艇联动运营的航运总部经济；而宝山吴淞口则着力打造具有全球资源配置能力的邮轮运营总部基地和以邮轮、游船、游艇为主题的上海国际邮轮旅游度假区。

商业客认为，上述不同规划由两者所处区位条件决定。相比北外滩，吴淞口的对外功能更为明显，前者位于虹口中心城区，无法满足7万吨以上大型邮轮的需求，而后者位于三江交汇之处，空间容纳量更大。

相关数据显示，上海吴淞口国际邮轮港自2010年投入运营，已成为亚洲第一、全球第四的国际邮轮母港，邮轮港岸线长度约1600米，具备4船同靠、年接待游客量约600万人次的运营能力，2023全年接待旅客将超140万人次，约占全国邮轮旅客接待量70%。

其中热度最高的邮轮，无疑是国产首艘大型邮轮爱达middot;魔都号。据商业客了解，其为爱达邮轮旗下首艘国产大型邮轮，2024年1月1日于上海首航，今年计划开展80余个上海母港运营航次，平均每个月6-7个航次，时间从4晚5天到6晚7天不等，主要途经日韩，平均上座率超过95%，目前仍是一票难求的状态。

商业客认为，邮轮旅游的热度居高不下，一方面随着国内邮轮母港建设的完善，停靠的国际邮轮数量不断增长，国内民众对于乘坐邮轮出游的旅游方式，表现出较高的热情。

另一方面，相关签证政策的调整，也吸引不少外国游客乘坐邮轮观光。自5月15日起，我国在沿海省份全面实施外国旅游团乘坐邮轮入境免签政策，乘坐邮轮并经由境内旅行社组织接待的外国旅游团，可从13个城市的邮轮口岸免办签证整团入境。

上述因素带动下，邮轮旅游相关数据录得明显增长。上海海关方面数据显示，今年一季度，进出境国际邮轮69艘次、邮轮旅客21万人次，环比分别增长3.3倍、15.1倍。其中，爱达middot;魔都号已完成进出境41艘次，搭载旅客15.4万人次。

邮轮旅游一票难求、大众观光打卡热情高涨之际，部分商业地产企业瞄准了大众在邮轮、海景观光中产生的消费需求，布局开发以邮轮母港为依托的商业综合体项目。

据商业客了解，目前国内较早发展与邮轮相关商业综合体的企业不多，招商蛇口目前开发运营有深圳、厦门及上海三个海上世界，中免在海南发展有三亚免税城等系列项目，九龙仓旗下海港城同样临近邮轮港口。

邮轮+商业的可能

不同于以周边居住或者办公人群为目标客群的传统商业体，邮轮商业综合体一般距离城区较远，位置不占优势。一般情况下，若没有独特之处，难以吸引大众客群前往消费。

不过相对的，和依托于地铁、机场的商业综合体相比，邮轮商业综合体也具备坐拥稀缺海景景观、能让消费者亲近自然等优势。

商业客认为，如果邮轮商业综合体定位和运营得当，不仅可以弥补区位条件上的不足，还能成为消费者闲暇漫步和休憩观景的理想场所，释放项目的独特商业魅力。

基于此，商业客研究发现，目前市面上与邮轮商业相关的项目的运营重点，除注重业态品牌引入外，还将重点放在独特景观、打卡氛围的营造上。部分项目，主要体现为以微度假观光作为亮点，吸引客群前来，进而激发相关的消费需求。

以招商蛇口为例，其与邮轮、海景相关的商业产品线是海上世界，该产品线定位为城市级滨水文旅综合体，以滨水主题和体验型业态为突出特色，在此基础上因地制宜，打造出区别于其他商业的差异性。

其运营较久的深圳海上世界项目，就定位为滨海休闲城市综合体，该项目以 明华轮为中心，涵盖了酒店住宅、商业办公、商业购物、休闲娱乐以及文化艺术等诸多业态，涵盖汇港一期、二期购物中心、蛇口希尔顿南海酒店、海上世界艺术文化中心、招商局广场、双玺花园等项目，总建筑面积超过100万平方米，年接待量达3600万人次。

据商业客了解，该项目除在景观设置上制造亮点外，还根据时下夜经济盛行的特点，如潮流夜市、灯光美陈装置、演艺活动等夜间消费新场景，吸引了不少深港两地的消费者前来夜游。

上述特点也延续到了最新的上海海上世界项目上，该项目位于上海宝山吴淞口邮轮母港区域，计划打造成上海首个邮轮主题的城市微度假打卡地，届时将吸引较多对邮轮海景观光有兴趣的客群前往，周边商业也有望迎来新发展机遇。

香港维多利亚港海旁的海港城亦是如此，由于临近邮轮港口，该项目除面向本地客群之外，还坐享吸纳往来境内外旅客的优势。

基于此，项目在品牌丰富度和多元性上下功夫，齐聚了零售品牌、多家不同国家的料理餐厅等，打造成集购物、美食、娱乐、景观于一体的超级Mall。

此外，海港城还斥资打造停车场和顶层景观台，使得旅客在停车的同时可观赏香港岛及九龙半岛两岸风景，兼顾购物之外的景观观赏需求。

该项目自2004年开业以来表现可圈可点，成为来港旅客的并经之地，是尖沙咀商圈的代表性项目。

商业客认为，上述做法均可视为企业将商业项目与城市地区资源结合、挖掘更多商业功能的尝试。

此外，乘坐邮轮观光旅游的游客同样也是邮轮商业体的重要客源。以爱达魔都号为例，该大型邮轮可搭载5246位旅客，此外还有1300多名船员，单次带来的人流可观。这些客群在停留过程中，休闲娱乐等消费需求也应运而生。相应地，商业配套如若完备，将吸引他们停留更久的时间。

对于这类游客客群，免税业态打造具备较大的吸引力。如中免旗下的三亚国际免税城位于海棠区，虽然距离市中心位置较远，但离海边较近，有海洋景观优势。该项目主打离岛免税购物，靠着齐全的免税商品，成为游客来三亚的必游之地。

官方数据显示，2023年包括三亚国际免税城在内的4家离岛免税店累计销售额300.2亿元，同比增长18.3%。

与此同时，也需要注意到，目前国内大部分容量较大的邮轮母港，在交通配套便捷性上都均为欠缺，难以满足商业体发展所需要的优质区位条件，这会在一定程度上削弱客群前往消费的热情。

以上海吴淞江为例，目前该区域周边交通配套还不够便捷，地铁无法直达港口，需要打车或者公交方式才能到达，对于来此观光消费的客群来书多有不便。此外，相关的观光设施尚未开放，客群停留时间较短。

据商业客了解，在国家相关政策推动下，目前相关配套正在不断完善，该区域今年年内将推动上海海上世界、长滩音乐厅和长滩观光塔全面运营，不断丰富优质消费的供给。

虽然离成熟的商业集群还有相当一段差距，但已迈出重要一步，届时有望吸引更多客群前往观光消费，为邮轮商业综合体发展带来更多机遇。